Prodaja v postopku izvršbe - Slovenija

Nepremičnine

1. Javna dražba
Natisni

Prodaja nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj v postopku izvršbe, ki sledi zaznambi sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi in ugotovitvi vrednosti. Vrednost ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnega cenilca in pri določitvi vrednosti upošteva tudi morebitne pravice, ki ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji.

2. Ugotovitev vrednosti nepremičnine
Natisni

Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnega cenilca in pri določitvi vrednosti upošteva tudi morebitne pravice, ki ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji.

3. Prodajna cena nepremičnine
Natisni

1. javna dražba
Nepremičnine se ne morejo prodati pod ugotovljeno vrednostjo.

2. javna dražba
Nepremičnine se lahko prodajo pod ugotovljeno vrednostjo, a ne pod 1/2 (eno polovico) ugotovljene vrednosti.

Lahko pa se kupec z upniki z izjavo na zapisnik na sodišču sporazume, da se nepremičnina proda za ceno nižjo od ugotovljene vrednosti, ali za ceno nižjo od polovice ugotovljene vrednosti.

4. Kdo lahko sodeluje na javni dražbi?
Natisni

Na javni dražbi lahko sodeluje vsakdo, prav tako tuje fizične in pravne osebe. Za sodelovanje je potrebno pravočasno vplačati varščino. Pri tem pa je treba upoštevati, da tuje fizične in pravne osebe iz določenih držav v skladu z zakonodajo Republike Slovenije ne morejo pridobiti lastninske pravice na nepremičninah (Rusija, Ukrajina in druge tako imenovane tretje države.) Ni pa nobenih omejitev za tuje fizične in pravne osebe držav članic EU, EGP, OECD in ZDA. Tuje fizične in pravne osebe iz držav kandidatk za vstop v EU (Hrvaška, Makedonija, Srbija, Črna Gora...) pa morajo kot uspešni ponudniki na javni dražbi nepremičnin pridobiti od  Ministrstva za pravosodje RS odločbo o obstoju vzajemnosti.

5. Kdo ne more biti kupec
Natisni

Kupec nepremičnine ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Upoštevati je treba, da tuje fizične in pravne osebe iz določenih držav v skladu z našo zakonodajo, ne morejo pridobiti lastninske pravice na nepremičninah (Rusija, Ukrajina in druge tako imenovane tretje države.)

6. Ogled nepremičnine
Natisni

Sodišče tistemu, ki se zanima za nakup nepremičnine, na njegovo zahtevo in stroške dovoli, da si jo ogleda. Čas in način ogleda določi sodišče.

7. Varščina
Natisni

To je denarni  znesek, ki ga mora plačati vsakdo, ki se želi udeležiti javne dražbe. Na javni dražbi nepremičnin v izvršilnem postopku smejo sodelovati le tisti, ki najpozneje 3  delovne dni pred javno dražbo vplačajo varščino.  Znaša 1/10 (eno desetino) ugotovljene vrednosti nepremičnine. Osebe, ki se udeležijo javne dražbe, morajo pred začetkom dražbe sodišču predložiti potrdilo o vplačilu varščine. Neuspelim ponudnikom sodišče vrne  varščino na njihov TRR, po zakonu mora vrniti v roku 15 dni od datuma javne dražbe. V primeru pa, da uspeli–izbrani kupec ne plača kupnino v roku kot je določeno, se mu varščina ne  vrne.

8. Če je na dražbi prisoten le en ponudnik?
Natisni

Nepremičnina na javni dražbi se lahko proda tudi, če je prisoten le en ponudnik. Sodišče pa lahko na predlog stranke v izvršilnem postopku glede na okoliščine preloži prodajo nepremičnine.

9. Obveznost uspešnega ponudnika po javni dražbi
Natisni

Po dražbi sodišče izda sklep o domiku najboljšemu ponudniku. Uspeli ponudnik mora po dražbi plačati kupnino v roku, ki je bil določen v odredbi o prodaji. V primeru, da to ne stori, sodišče pozove na plačilo kupnine drugega najboljšega ponudnika oziroma naslednje najboljše ponudnike po vrsti, ki v to privolijo in podajo izjavo v zvezi z povezanimi osebami.

10. Izročitev nepremičnine kupcu
Natisni

Po plačilu kupnine sodišče izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, ki je potreben za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo. Nato se lahko ureja vpis v zemljiško knjigo. Z vpisom lastninske pravice na kupca se izbrišejo tudi vse pravice in bremena, za katere je sodišče odločilo v sklepu o domiku.

11. Kako varen je nakup nepremičnine na javni dražbi (v postopku izvršbe)
Natisni

Kupec nepremičnine v postopku izvršbe dobi stvar prosto vseh zastavnih pravic, hipotek, zemljiškega dolga. Vknjižene zastavne pravice in zemljiški dolg preneha na tej nepremičnini, ko postane sklep o izročitvi  kupcu pravnomočen, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani.

Praviloma so možni tudi dogovori, da kakšna zastavna pravica ostane, a se za toliko zmanjša kupnina.

Ne prenehajo pa: Stvarne služnosti na nepremičini z njeno prodajo ne prenehajo. S prodajo nepremičnine ne prenehajo osebne služnosti, stvarno breme, stavbna pravica, ki so bile vpisane  v zemljiški knjigi  pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na predlog čigar je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga. Vendar pa obstoj takih pravic sodišče upošteva pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine, prav tako je kupec pred nakupom z obstojem teh pravic seznanjen v sklepu o prodaji. Druge osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice s prodajo nepremičnine prenehajo razen, če se imetniki teh pravic s kupcem drugače dogovorijo. S prodajo nepremičnine ne preneha najemno ali zakupno razmerje, v tem primeru kupec postane novi najemodajalec ali zakupodajalec. Lahko pa kupec odpove najemno ali zakupno pogodbo z odpovednim rokom enega meseca, če je bila najemna ali zakupna pogodba sklenjena  po pridobitvi upnikove zastavne pravice oz. zemljiškega dolga na tej nepremičnini.

Premičnine

1. Javna dražba
Natisni

Prodaja premičnin je eno izmed izvršilnih dejanj v postopku izvršbe, ki sledi  rubežu in cenitvi. Premičnine se prodajo na javni dražbi ali z neposredno pogodbo med kupcem in izvršiteljem oziroma preko osebe, ki opravlja komisijske posle.

2. Ocenjena vrednost premičnin
Natisni

Cenitev premičnin običajno opravi kar izvršitelj, ki opravlja rubež. Na zahtevo in stroške strank v postopku pa lahko cenitev opravi sodni cenilec.

3. Prodajna cena premičnine
Natisni

1. javna dražba

Premičnine se ne morejo prodati pod ceno ocenjene vrednosti oz. izklicno ceno. Izklicna cena na prvi dražbi je enaka ocenjeni vrednosti posamezne premičnine.

2. javna dražba

Premičnine se lahko prodajo pod ocenjeno vrednostjo, vendar ne pod 1/3 (eno tretjino) ocenjene vrednosti.

Enako velja za prodajo z neposredno pogodbo v 1. in 2. roku.

4. Kdo lahko sodeluje na javni dražbi?
Natisni

Na javni dražbi lahko sodeluje vsakdo, prav tako tuje fizične in pravne osebe. Na javni dražbi  smejo sodelovati tudi z upnikom povezane osebe in upnik sam. Po koncu dražbe mora uspeli kupec podati izjavo ali je z upnikom povezana oseba, saj v primeru povezanosti veljajo posebna določila glede poplačila upnikove terjatve po prodaji stvari.

Povezane osebe: So lahko fizične in pravne osebe. Podrobneje povezane osebe določa Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) v 200.b členu.

5. Kdo ne more biti kupec?
Natisni

Kupec premičnine ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji.

6. Ogled premičnine
Natisni

Ogled predmetov, ki se prodajajo na dražbi, je možen praviloma 15 minut pred pričetkom javne dražbe na samem kraju dražbe, oziroma po predhodnem dogovoru z izvršiteljem.

7. Varščina
Natisni

To je denarni  znesek, ki ga mora plačati vsakdo, ki želi sodelovati na javni dražbi. Varščina praviloma znaša 1/10 (eno desetino) ocenjene vrednosti ali izklicne cene in se vplača pred začetkom dražbe. Varščina se neuspelim ponudnikom vrne po koncu dražbe.

8. Če je na na dražbi prisoten le en ponudnik?
Natisni

Premičnina se lahko proda tudi, če je prisoten le en ponudnik.

9. Obveznost uspešnega ponudnika po javni dražbi
Natisni

Uspeli ponudnik mora takoj po dražbi plačati kupnino in prevzeti stvar ter podati izjavo v zvezi s povezanimi osebami. V primeru, da ponudnik ne  plača kupnine in /ali ne da izjave, izvršitelj proda stvar naslednjemu najboljšemu ponudniku.

10. Kako varen je nakup premičnine na javni dražbi (v postopku izvršbe)
Natisni

Kupec pridobi stvar prosto vseh bremen in postane lastnik stvari, tudi v primeru, ko dolžnik ni bil njen lastnik. Kupec pa kupuje po sistemu videno kupljeno in nima pravic iz jamčevanja iz stvarnih napak.